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成交量翻倍,房價持續走高,上海樓市迎來開盤小高潮!

來源:價值領地   發布時間:2020-05-25

▎城市快報丨By:世聯評估


今日分享:上海市場報告精讀 來自價值領地00:00 06:21

4月,上海新房住宅成交市場呈現出“量價齊升”態勢。4月新房住宅成交5,286套,環比上漲61.95%;成交均價亦有所上升,為59,992元/平方米,與上月相比上升5.39%。存量房成交套數為24,618套,環比上漲60.87%,成交均價為49,528元/平方米。

2019年4月-2020年4月上海商品住宅月度成交走勢

2019年4月-2020年4月上海存量房月度成交走勢

新建住宅市場

住宅新房供應

2019年4月-2020年4月上海商品住宅新增供應套數和面積走勢

2020年4月上海商品房新增供應區域分布

繼本年度住宅供應市場持續低迷以來,4月住宅供應市場明顯回溫。從上海商品住宅新增供應套數和面積角度來看,4月,商品住宅供應面積達95.52萬平方米,供應套數為8,967套,為近12月以來的峰值。從區域分布來看,本月南匯區供應面積拔得頭籌,供應面積為16.22萬平方米,套數為1,565套。本月上海所開樓盤以剛需改善為主,且上海郊環剛需仍是市場主力,隨著眾多新盤的投入市場,以及“325新政”到期,釋放新軍力量進入樓市,四月上海新房市場迎開盤小高潮,新房供應升溫明顯,南匯區供應發力。

新房成交分析

2019年4月-2020年4月上海商品住宅月度成交走勢

2020年4月上海商品住宅成交區域分布

4月新房住宅成交市場呈現出“量價齊升”態勢。4月新房住宅成交5,286套,環比上漲61.95%;成交均價亦有所上升,為59,992元/平方米,與上月相比上升5.39%。成交區域方面,南匯區新房住宅成交套數拔得頭籌,為710套,成交均價為45,830元/平方米。本月土地市場火熱帶動一手住宅交易熱度。伴隨土地市場和一手房市場供應量均在增加的現狀,市場需求切實存在,但并未出現“井噴”態勢,因此即便土地市場和新盤供應均有起勢,但對于市場需求端來說,買房有限額,因此貨比三家,精挑細選依舊長期存在。隨著疫情的逐步緩解,本月新房成交市場明顯復蘇。

新房存量及去化

截至2020年4月上海各區存量商品住宅去化時間(月)圖

截至2020年4月上海各區存量商品住宅去化時間(月)表

4月,疫情已得到基本控制,各區商品住宅存量共計771.86萬平方米,存量套數為59,690套,存量面積去化時間為10.9月,相較于3月,各區住宅存量面積略有增加,存量套數略有增加,去化時間有所減少。截至4月底,商品住宅庫存集中于奉賢、青浦、松江及南匯等區。其中,奉賢存量最多,以99.85萬方居各區域之首,占全市存量的12.94%;南匯以79.21萬方緊隨其后,青浦區以78.64萬方位居第三。奉賢、南匯、青浦及松江的商品住宅存量持續居區域前列,商品住宅存量套數略有增加,去化時間有所減少,外環以外新房存量充足。

存量住宅市場

存量房走勢一覽

2019年4月-2020年4月上海存量房月度成交走勢

2020年4月上海二手房各區成交套數及市場均價

4月,隨著疫情的良好控制,存量房成交市場呈現了明顯的回暖趨勢,本月存量房成交套數為24,618套,環比上漲60.87%,成交均價為49,528元/平方米。其中上海市核心區域黃浦區的成交均價依然保持最高,為82,494元/平方米,由于房價居高臨下,成交套數僅為341套。而浦東新區成交套數依然為最高,達5,731套,占比23.28%。

由于上海區域的疫情基本得到控制,4月二手房市場已出現明顯回溫,存量房成交套數爆棚,達2020年以來最高,而成交價格則維持在穩定的水平,預計隨著疫情的更好控制,上海樓市將逐步恢復正常。

結構占比

本月70平米以下的剛需小戶型物業(一房或是小兩房)套數市占率上漲為48.25%,70-90平米戶型套數占比為25.27%,90-120平米戶型套數占比為15.91%,剛改類型物業本月結構調整相對明顯,大戶型如150-200平米、200平米以上戶型本月占比基本與上月持平。

環間結構分析

綠色標注表示環比下跌紅色標注表示環比上升黑色標注表示環比持平

橫向來看,各類物業成交占比調整明顯,各環間小于90平米物業均有明顯上調趨勢,而120-150平成交均有所下降;另外,70平以下成交占比依舊最重。

區域統計

據數據顯示,本月上海16個行政區中,漲跌幅前三分別為青浦區(漲幅101.03%)、金山區(漲幅79.34%)、松江區(漲幅75.90%),全市波動平均幅度為60.86%。

板塊統計

從套數top10板塊的成交數據來看,金山新城板塊、閔行浦江板塊及奉賢南橋新城板塊位列前三;從金額top10板塊的成交數據來看,格局均為上漲趨勢,成交金額最多的是浦東三林板塊。

樓盤統計

從套數top10樓盤的成交數據來看,剛需改善型物業占據大部分成交,美羅家園金豐苑依舊占據前三;金額top10樓盤的成交數據來看,多數樓盤成交金額較上月上漲明顯。

住房租賃市場

租賃市場走勢分析

近一年上海住房月租金及租售比統計圖

2020年4月上海各區住房月租金及租售比統計圖

2020年4月租金市場相比3月來說有小幅度下跌,月租金為73.80元/平方米?月,租售比為1:671。各城區租金差異較為顯著,其中,黃浦區月租金最高,為119.18元/平方米?月,其次是長寧區,為103.34元/平方米?月,而金山區月租金僅24.84元/平方米?月,租售比達1:742。

租房市場的租金維持在一個穩定水平,說明租房需求依然存在,隨著疫情的逐步控制,房地產市場處于回暖狀態,未來租賃市場依舊火熱。

因疫情目前得到良好控制,房地產市場正在呈現逐步回暖現象,新房市場及存量房市場均迎來交易高峰,預計未來房地產市場會逐步樂觀。

土地市場

土地供應分析

2020年4月上海土地供應一覽表

數據來源:世聯評估

分析:4月土地供應市場進一步復蘇,供應土地面積(不含保障房)為109.63萬平方米,與上月相比上升35.03%。本月有40宗土地推出(不含保障房),其中居住類用地共推出9宗,供應面積29.43萬平方米,占比26.84%;商服類用地推出13宗,以中小面積地塊為主,供應面積24.83萬平方米,占為22.65%;另有其他用途用地18宗,占比50.51%。從供應區域來看,本月浦東新區推出宗地數奪得榜首,共推出土地達16宗。

事實上,上海各區優質地塊的集中面市或與政策推動息息相關。4月22日,上海市人民政府辦公廳正式印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知,其中明確了“適當增加年度土地供應量”、“減輕房企入市成本壓力”。在堅持“房住不炒”原則的同時,“通知”體現出今年上海借土地投資來擴大有效投資的導向,通過降低房企在上海拿地的成本,鼓勵更多房企入市。本月土地供應市場進一步回暖,浦東新區土地供應發力。

土地成交分析

2020年4月上海土地成交一覽表

數據來源:世聯評估

4月,上海土地成交市場有所回暖,成交土地總面積為73.51萬平方米,與上月相比大幅上升123.03%,基本無溢價。從成交數量來看,累計成交經營性用地(不含保障房)24宗。其中商業類用地成交9宗,成交土地面積20.89萬平方米,占比為28.42%,成為本月成交主力。另有居住類用地成交2宗,工業用途成交11宗,科研設計用地成交2宗。從成交地塊的分布情況來看,浦東新區及寶山區土地成交市場較為活躍,各成交宗地5宗。在有利政策的推動下,伴隨土拍規則的改變(由此前非市場化打分逐步進入市場化),上海土地市場將迎來更合理的公平競爭,土地價格也將更加市場化。受土拍市場有利政策的影響,土地成交市場有所回溫,土地價格市場化趨勢明顯。

土地成交與供應

近一年上海土地成交與供應統計圖

4月上海土地成交及供應市場均有一定程度的回升。4月供應建筑面積223.15萬㎡,環比上漲7.83%,同比大幅上升168.82%;成交建筑面積為165.93萬㎡,環比上升63.19%,同比大幅上升289.23%;土地成交金額與上月相比也有大幅上升,為151.13億元。

為挽回疫情對經濟造成的負面影響,在當前“三駕馬車”中的消費和出口面臨瓶頸之際,通過增加土地供應來擴大投資已成為最有效的政策抓手。4月,上海疫情下相關支持政策的出臺促使土地成交與供應市場的快速恢復和發展。

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